浏河公墓,浏家港陵塔,皇家陵园,

 城市公墓买卖与一般的买卖行为不同，有其自身的特殊性。第一，目的不同。从国家的角度来看划拨土地用于建设城市公墓，虽有一定盈利性，但是并不是最优选择。在整个城市公墓的经营中，建墓单位也一直受到严格管控，防止牟取暴利，保持城市公墓的公益性质。所以说，城市公墓本质上还是属于公益事业，是对公共基础设施的建设。第二，交易物品不同。城市公墓的墓穴有固定的使用方式，即埋葬亲友的骨灰或遗体，并寄托了购墓人的情感。第三，经营主体的不同。建墓单位的认定上只有地方殡葬事业单位和少数市场主体，要求十分严格。因此，在公墓买卖中，存在一些对权利的限制。

    (一)使用限制

    首先，在墓地用途方面，基于公墓带有公益的性质，从政府获得公墓建设用地使用权者必须严格按照规划所确定土地用途和条件使用土地，即建设公墓，不能用于其他设施建设，并且必须在规定期限内动工，具体可以参照《闲置土地处置办法》中的规定。

    其次，在使用权期限问题上:考虑到我国土地资源稀缺，而现实中存在大量公墓再几年后就处于无人打理的状态，因此，为了满足更多人对墓地的需求，公墓用地使用年限是20年，但同样保证当使用权到期可以续期。具体操作而言就是公墓使用权利到期时，建墓单位需对购墓人及时履行通知义务，而购墓人需要对继续使用墓地进行申请，给予购墓人合理的宽限期;如果在宽限期内无人申请，公墓经营者可以对该公墓和骨灰进行较为人性化的处理。

    (二)转让限制

    最近几年，一些人盯上了炒卖城市公墓，也有一些社会资金流向了这里，具体的炒卖方式很类似于房地产行业的“炒房”行为。由于政府限制房产热度的措施不断，炒卖城市公墓的现象初现端倪。如前所述，城市公墓具有一定的特殊性，不能与普通商品同日而语，这往往会涉及到公序良俗、乡约民规、民族习惯，以及十分厚重的家族情感，因此纵观世界各国法律规章，往往会限制甚至禁止城市公墓的转卖。合同法和最高院司法解释规定，对于合同的有效要件有三:行为能力适格;意思表示真实有效;不违反法律和行政法规。如果购墓人与建墓主体之间的公墓买卖合同是完全合法有效的，至于购墓人是否可以转售所购公墓，并且转卖双方主体民事行为能力和意思表示都无瑕疵，就只需看是否有法律法规禁止城市公墓的买卖即可知晓转卖合同的效力。

    一般认为，城市公墓的购墓人并不拥有转让城市公墓的权利，而且相关的规章和城市公墓管理制度中也明令禁止将己购得的城市公墓进行二次倒手买卖牟取暴利的行为。国务院发布的《国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》中己有明文要求:“严禁传销和炒买炒卖墓穴和骨灰存放格位。要合理确定墓穴和骨灰存放格位的价格，明码标价;要凭用户出具的火化证明(火葬区)或死亡证明(土葬改革区)，提供或出售墓穴和骨灰存放格位，使用规范的安葬、安放赁证，建立严格的销售、登记制度，严禁传销和炒买炒卖;要保护群众的正当权益。”①民政部也有部门规章对此进行了规制，比如《关于进一步加强公墓管理的紧急通知》中要求:“骨灰存放设施不是一般商品，要凭用户出具的火化证明和死亡证明办理购买和使用手续，公墓不得预售、传销和炒买炒卖，购买者不得私自转让买卖。公墓要合理确定墓穴和骨灰格位的价格，明确标价，使用规范的安葬和安放凭证，保护群众正当权益。对利用墓穴和骨灰格位进行传销、炒卖等不正当营销活动的，要采取有力措施坚决制止，并依据相应规定予以处罚。各公墓单位不得跨省设立销售机构，有特殊情况确需跨省销售的，必须经公墓所在地和销售机构设在地的两个省级民政部门批准，接受销售机构设在地民政部门的管理。……”②由以上法规规章可以发现，购墓人初始购买城市公墓要凭借官方出具的火化证或死亡证明，未经此步骤不得购买城市公墓，即使签订合同也属无效。在此之后，不再允许公墓的转手倒卖，以保护购墓人群体的权益与社会的稳定。既然城市公墓并不能脱离所附着土地独立成为不动产，而土地的所有权始终是属于国家所有，那么，城市公墓的购买人所购买的实际上是公墓的使用权而非所有权，因此城市公墓的购墓人依法签订合同所购买的城市公墓就不能再次转让。

    对于城市公墓的经营主体，随着时代的进步和政府的放权渐渐的引入了一些市场化的元素，公权力主体也会随着时间逐渐退出城市公墓的建设和交易过程。但是，基于“土地的资源性和财产性、有限性和非可再生行及市场化的弊端”①，国家仍然要对整个城市公墓相关行业进行合理的把控，对公墓所占土地的取得途径、公墓的修造、公墓买卖的法律性限制做出明确的指示和引导，严禁炒买炒卖获取暴利，扰乱公墓行业秩序的行为。

    (三)抵押限制

    虽然，城市公墓在法律上并无禁止其抵押，但在实现公墓抵押权是会产生问题的。一是公墓整体抵押，包括未在该块土地上建墓时只抵押公墓建设用地使用权以及己经开始建墓后对公墓整体抵押，其中可能出现的问题有二:其一，当建墓单位无法清偿债务时，若抵押当事人协议以拍卖、变卖的方式，实现公墓用地建设用地抵押权，如何保证公墓用地用途不变;其二，即使建墓用地用途不改变，如何保证在建墓单位变更的情况下，购墓人的权利不受影响。二是购墓人个人对公墓抵押，可能出现的问题有:其一，购买者直至其死亡仍未还清贷款，抵押权人能否拍卖公墓清偿债务，若拍卖必然导致该墓中的逝者死无葬身之地，不符合人情，甚至可能成为社会不稳定的因素;倘若不拍卖，抵押权人如何实现抵押权;其二，可能滋生、鼓励公墓投资行为，购买公墓作为获得抵押贷款的途径。因此，法律应在城市公墓买卖合同中添加禁止抵押条款。